Grundsteuer-Geraffel

„Sehr geehrte Eigentümerin, sehr geehrter Eigentümer,

zum Stichtag 1. Januar 2022 wird Ihr Grundbesitz […] für Zwecke der Grundsteuer neu bzw. erstmals bewertet. Die neuen Werte werden ab dem 1. Januar 2025 als Grundlage zur Bemessung der Grundsteuer verwendet.“

So begann ein Schreiben des Finanzamtes, welches mich veranlasste, ein Grundsteuer-Formular im Elster Online auszufüllen. Eine „verwaltungstechnische Formalität“, die mich einige Stunden meines Lebens kosten sollte.

Am ersten Juli-Wochenende hatte ich einen Tag frei. Diese Zeit wollte ich für das Ausfüllen des Formulars nutzen. Pustekuchen. Weil deutschlandweit alle Grundstücke neu bewertet werden sollen, ist Elster Online nicht langsam. Nein, es ist komplett zusammengebrochen. Konnte ja niemand ahnen, das bei Millionen von Grundstücken auch Millionen von Zugriffen erfolgen…

Einige Wochen später habe ich wieder Zeit mich damit zu beschäftigen. Auch Elster ist jetzt erreichbar. Ich lege also ein neues Formular an.

Die für mich relevanten Formulare sind der „Hauptvordruck“ und die „Anlage Grundstück“.

Hauptvordruck

Schon im Abschnitt 1 des Hauptvordrucks begegenet mir das erste Hindernis:

4) Art der wirtschaftlichen Einheit

• Keine Angabe
• unbebautes Grundstück
• bebautes Grundstück
• Betrieb der Land- und Forstwirtschaft

Die Hilfestellung zum Formular verrät:

„Ein unbebautes Grundstück ist ein Grundstück, das nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört und auf dem sich keine benutzbaren Gebäude befinden. […] Ein Gebäude ist dann als benutzbar einzustufen, wenn es bezugsfertig ist; eine Bauabnahme ist nicht notwendig…“

„Ein bebautes Grundstück ist ein Grundstück, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden […]“

Da unser Haus derzeit eine Baustelle ist, würde ich tippen, dass wir ein unbebautes Grundstück haben (WTF). Ich notiere mir diese Unsicherheit für eine Nachfrage bei der Grundsteuer-Hotline.

Im Abschnitt 5 des Hauptvordrucks dann die Option:

Der Grundbesitz wird ganz oder teilweise von einem begünstigten Rechtsträger oder für steuerbegünstigte Zwecke verwendet oder es liegen die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl vor. Die Anlage Grundstück beziehungsweise Land- und Forstwirtschaft ist beigefügt und es liegen Angaben zur Grundsteuerbefreiung / -vergünstigung vor.

Die Hilfe sagt:

„Kreuzen Sie bitte das Feld in der Zeile 31 an, wenn Sie eine Befreiung oder eine Vergünstigung von der Grundsteuer beantragen.“ – Keine Angabe, wann diese Voraussetzung erfüllt ist. Also später mal in die Anlage Grundstück schauen...

Abschnitt 6 ist für „Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung“ – den werde ich später noch brauchen!

Anlage Grundstück

Im Abschnitt 1 wieder die Frage nach der Art des Grundstücks – gleicher Hilfetext wie im Hauptvordruck. Also wieder unbebautes Grundstück ausgewählt.

Abschnitt 2 hat den Titel „Angaben zu vollständigen Grundsteuerbefreiungen“. Klingt erstmal nicht zutreffend. Hat aber die Option:

Verwendung eines räumlich nicht abgrenzbaren Teils des Grundbesitzes für steuerbegünstigte Zwecke
9 Dem öffentlichen Verkehr dienende Straßen, Wege, Plätze, Wasserstraßen, Häfen und Schienenwege sowie die Grundflächen mit den diesem Verkehr unmittelbar dienenden Bauwerken und Einrichtungen (§ 4 Nummer 3 Buchstabe a GrStG)

Da über unser Grundstück der Zugang zu einem aktiven Haltepunkt der Deutschen Bahn führt und auch ein öffentlicher Weg zur dahinter befindlichen Gartenanlage, wähle ich diese Option aus. Unsicherheit macht sich breit, ich mache eine Notiz für den späteren Anruf bei der Hotline.

Abschnitt 3, „Angaben zu vollständiger Grundsteuervergünstigungen“ birgt die Option

Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude, das ein Baudenkmal im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes ist.

Da dies der Fall ist, setze ich ein Häkchen.

Abschnitt 4, „Angaben zum Grund und Boden“.

Hier sind unter anderem die Bodenrichtwerte zu erfassen.

Unser Grundstück besteht aus insgesamt 4 Flurstücken, für die die Richtwerte zu ermitteln sind. Es gibt zum Abruf den Thüringen-Viewer, in dem man verschiedenen Ebenen, z. B. für Kataster-Daten und Bodenrichtwerte, einblenden kann. Es gibt aber auch noch eine Karte speziell für Bodenrichtwerte. Ich verwende die spezielle Bodenrichtwerte-Karte.

Und dann kommt ein Problem: Ich bekomme 3 verschiedene Bodenrichtwerte für Teile des Grundstücks. Das Elster-Formular erlaubt aber nur zwei. Außerdem liefern der allgemeine Viewer und der Bodenrichtwert-Viewer verschiedene Werte zum Stichtag 01.01.2022. Hier ist endgültig der Punkt erreicht, wo ich die Hilfe der Hotline brauche.

Einfach gesagt. Ich versuche im Verlauf von 5 Tagen ca. 50 mal anzurufen – es ist immer besetzt. Scheinbar bin ich nicht der einzige mit Schwierigkeiten.

Irgendwann komme ich durch und trage meine Fragen vor. Ich erfahre, dass die Bodenrichtwerte-Karte nicht auf dem aktuellen Stand ist, und ich die andere Karte verwenden soll. Easy.

Zum Thema mehr als zwei Bodenrichtwerte erklärt mir die nette Frau von der Hotline, das Thema sei bekannt, ich solle die weiteren Richtwerte im Freitextfeld „Ergänzende Angaben“ erläutern.

Zum Thema bebautes / unbebautes Gelände und Denkmalschutz ist die Frau in unserem Fall unsicher, ich solle direkt beim Finanzamt anfragen. Sie gibt mir die Durchwahl.

Also nächster Anruf. Ich erwarte keinen zu erreichen und bin positiv überrascht: nach dem zweiten Klingelton habe ich eine Dame vom Finanzamt am Ohr!

Anhand unseres Aktenzeichens sucht sie mir die Informationen heraus:

Derzeit sei das Grundstück als Geschäftsgrundstück gemeldet. Wenn wir es sanieren und es im Elster als unbebaut angeben, sollen wir vorher einen Antrag auf Umnutzung ans Finanzamt senden. Also Intermezzo: Ich schreibe eine Email an das Finanzamt:

Werte Damen und Herren, werte Mitarbeitende:
Wir sind im Rahmen der Grundsteuer-Reform gerade dabei, die Grundsteuer-Formulare im Elster-Online auszufüllen. Es geht um das Aktenzeichen
XXX / XXX / XXXX / XXX / XXX / X
Wegen einiger Unklarheiten habe ich gerade mit einer Mitarbeiterin ( XXXXX ) telefoniert, die mir mitteilte, dass das Grundstück derzeit als Geschäftsgrundstück geführt wird.
Wir beantragen hiermit folgende Änderung:
Das Grundstück soll fortan als unbebaut geführt werden.

Hintergrund:

Wir haben das Grundstück/Gebäude im Winter 2021 vom Vorbesitzer gekauft, und wollen es perspektivisch als Wohnung nutzen. Allerdings ist es in einem desolaten Zustand und momentan nicht bewohnbar. Wir planen derzeit eine Kernsanierung (Dämmung und Heizung sind nicht vorhanden, sanitäre und elektrische Anlagen nur teilweise). Nach erfolgter Sanierung werden wir eine weitere Umnutzung als Wohngebäude beantragen.

Beste Grüße, Stephan Richter und Stefanie Handke

Und dann weiter im Elster-Online mit den Bodenrichtwerten.

Ein Teil unseres Grundstücks besteht aus einem Flurstück, das auf zwei Bodenrichtwert-Zonen liegt. Dieses Flurstück ist 2097 m² groß. Der eine Teil mit Richtwert 30€/m² hat laut Karte eine Größe von 700m². Der andere Teil soll 10.000m² groß sein. Moment. Hier stimmt was nicht!

10000 + 700 ≠ 2097!

Da hilft nur ein Anruf bei der Hotline. Was mich wieder Stunden kostet, weil wieder ständig besetzt ist.

Die Frau an der Hotline möchte mir gern helfen, kann es aber nicht, weil sie die Karte nicht öffnen kann. Diese ist mutmaßlich überlastet… Ich bekomme aber die Durchwahl zum zuständigen Amt.

Dort erklärt man mir, dass ich von den drei oben erwähnten Karten weder die Bodenrichtwertekarte (nicht aktuell) noch die allgemeine Karte nehmen soll, sondern speziell die Grundsteuer-Karte.

Bei diesem Anruf wird mir bewusst, dass es neben den zwei oben erwähnten Karten noch eine dritte, mit abermals anderen Werten, gibt. Diese ist auch in der Ausfüllhilfe, die dem Finanzamt-Brief beilag, beschrieben. Mit dieser Karte klappt es dann: ich bekomme plausible Flächen-Zahlen und plötzlich habe ich auch nur noch zwei Richtwerte, die im Formular platz finden.

Ich mache also das Formular fertig und drücke auf Prüfen. Und es meckert:

Die Optionen „unbebautes Grundstück“ und „denkmalgeschütztes Gebäude auf dem Grundstück“ sind nicht vereinbar. Klingt erstmal auch logisch. Aber wir haben nunmal ein Haus, das nicht bewohnbar ist (= unbebaut, laut Ausfüllhilfe), aber unter Denkmalschutz steht. Ich nehme also das Häkchen beim Denkmalschutz raus und erkläre die Denkmalschutz-Daten in den „Erläuterungen“. Genauso wie die Sache mit den Wegerechten. Und die Sache mit dem Unbebaut- / Bebaut-Status.

Dann akzeptiert die Prüfung meine Angaben und ich sende mit einem allgemeinen Gefühl, dass das alles so nicht richtig sein kann, das Formular ab. Soll sich das Finanzamt damit rumärgern. Ich habe gut 20 Stunden dafür verschenkt!